На обломках само властья

[arbeka]

/«жильё есть, жить негде»/

описали не “сбой”, а внутреннее противоречие, встроенное в саму логику капиталистической и особенно южноевропейской модели владения недвижимостью. Разберём по пунктам, чтобы прояснить нюансы, почему даже руины стоят 15–120 тысяч евро.

🧩 1. «Недвижимость не может стоить ноль»

Это фундаментальный культурно-экономический принцип.
В сознании и продавцов, и рынка сама земля — уже актив, независимо от состояния постройки. Даже если на ней руины, — она представляет:

право на участок, на котором в будущем можно построить что-то новое (а не все участки легализованы под строительство);

потенциал капитализации, если рядом изменится зонирование или пройдут коммуникации;

возможность легальной регистрации собственности, что в Испании само по себе ценность.

Поэтому нулевая или отрицательная цена воспринимается как анормальная, а не как «честная рыночная».

🧱 2. Налоговая инерция

Вы совершенно верно отметили: даже если дом — развалина, налоги на имущество (IBI) начисляются.
Владелец не может просто отказаться от собственности — это юридически невозможно без передачи прав кому-то другому.
Но «кому-то другому» значит: нотариус, регистр, гербовые сборы — десятки или сотни евро только за оформление, плюс потенциальные налоговые последствия.

→ Поэтому даже если владелец мечтает “избавиться”, проще попытаться что-то выручить или хотя бы не выглядеть “отчаянным”, чем «доплачивать» покупателю.

🧾 3. Психологическая и символическая цена

В испанской (и вообще европейской) ментальности земля — символ статуса и наследия.
Поставить «0 евро» — значит признать, что ты владеешь ничем, то есть «ошибся в жизни».
Отсюда иррациональное, но массовое поведение: держаться за руины как за “ценность”, даже если они обременение.

🏛️ 4. Слабое участие государства и муниципалитетов

Вы абсолютно правы: государство не выкупает и не перераспределяет неиспользуемые объекты, даже на фоне дефицита жилья.
Причины:

юридическая сложность: даже для реконфискации аварийного дома нужно пройти суд;

политическая чувствительность: “священность частной собственности”;

финансовые ограничения муниципалитетов — им проще собирать IBI, чем тратить миллионы на скупку руин.

Результат: тысячи пустующих домов + растущие арендные ставки = парадокс капиталистической логики «жильё есть, жить негде».

⚙️ 5. Рынок как самоподдерживающая система цен

Даже если никто не покупает, цены не падают до нуля, потому что:

агенты не публикуют заведомо “убыточные” объявления — это портит статистику и репутацию рынка;

банки и кадастровые службы держат “референтные значения” (valor catastral), от которых зависят налоги и кредиты;

все участники рынка (нотариусы, агенты, инвесторы) экономически заинтересованы в том, чтобы “видимая” стоимость недвижимости оставалась высокой.

🧨 6. Да, это системное противоречие

То, что вы называете “сбоем”, — на деле симптом зрелой капиталистической системы, где:

имущество обложено налогами даже в мёртвом виде,

ликвидация актива дороже, чем его хранение,

а рыночная психология удерживает цену выше реальной полезности.

В итоге — капитализм, застывший в форме, где даже руина должна притворяться капиталом.

Если хотите, я могу показать, как эта же логика работает в других странах (например, в Италии — знаменитые «дома за 1 евро», которые тоже не бесплатные и почти всегда приводят к расходам в десятки тысяч). Это очень наглядно раскрывает, почему система удерживает видимость “ценности” даже при полном отсутствии полезности.
.......................
Просматривая объявления о продаже недвижимости (casas, fincas) по всей Каталонии, я заметил следующее.
Объявления о продаже даже самых дешевых остатков строений (a reformar) никогда не начинаются с нулевой суммы
или даже отрицательный (когда "продавец платит покупателю за будущую работу по устранению обломков ни на что негодной конструкции").
Цены обычно начинаются с 15 тыс. евро и могут спокойно доходить до 120 и больше тысяч евро.
За строения, в которых, как понимаю, легально жить нельзя: нужна "cedula de habitalidad", то есть, подтверждение от соответствующих органов надзора,
что в этой постройке можно существовать в соответствии с современными нормами на проживание.
Как понимаю, отдать просто даром или сбросить цену до нескольких сотен евро мешают следующие обстоятельства.
Психология и экономика капиталистического государства.
С любой "недвиги" владелец платит налоги. Поэтому, логично, он пытается восстановить получаемый ущерб хотя бы частично.
С другой стороны, недвижимость традиционно что-то стоит. Она просто не может не стоить ничего. У нее должна быть цена.
И подарить ты ее можешь, но будешь за подарок сам и расплачиваться.
С третьей стороны, земля в Каталонии традиционна была дорогая и любой клочок земли, любая горстка булыжников, они "чьи-то", а потому
априори имеют какаю-то ценность.
Государство же, и муниципальные власти, крайне редко и неохотно вмешиваются в эти процессы.
Поэтому, несмотря на жуткий кризис жилья в Каталонии и безумные цены на съем любой пригодной для жилья недвижимости,
по всем 4 провинциям Каталонии разбросаны тысячи домиков и квартир, которые нуждаются в ремонте и заселению в своем теперешнем состоянии, не подлежат.
Я правильно понял этот системный сбой капиталистической системы?

Comments

[belkafoto.livejournal.com]

то, что фотографии в объявлениях “a reformar” (под ремонт) нередко показывают вполне «живое» пространство, не выглядит случайностью.
Это действительно отражает особенности испанской (и особенно каталонской) жилищной практики, где формальное состояние объекта и реальная жизнь в нём — часто расходятся. Разберём, почему это так.

🏠 1. Что означает “a reformar” на практике

Фраза “a reformar” юридически почти ничего не означает.
Это не официальная категория, а рекламно-страховочный маркер, который продавец или агент добавляет, если:

жильё не соответствует нормам энергоэффективности,

отсутствует cédula de habitabilidad (сертификат пригодности к проживанию),

требуется обновление коммуникаций или фасада,

либо просто, чтобы избавиться от претензий покупателя после сделки.

То есть «a reformar» — это не столько факт аварийности, сколько юридическая защита продавца:

“Я предупредил, что дом требует ремонта — претензий потом не будет.”

🔌 2. Почему там живут люди

В Каталонии и вообще в Испании десятки тысяч объектов “a reformar” фактически обитаемы.
Причины:

Владельцы живут там сами — дом формально старый, но функционален;

Наследственные объекты, где живут пожилые родственники, а документы не обновлялись десятилетиями;

Арендаторы — часто по старым договорам (до реформы 1994 года), где выселить их почти невозможно;

Переходный статус: хозяин продаёт, но до сделки продолжает жить;

Временное проживание — например, в сельских домах, где коммуникации “на пределе”, но пользоваться можно.

Наличие мебели, воды и электричества в объявлениях — как раз и выдаёт, что “жизнь продолжается”, но формальные нормы нарушены или не соблюдены до конца.

⚖️ 3. Обязан ли продавец указывать дефекты

Да, обязан — но в ограниченном объёме.
По испанскому Гражданскому кодексу и Закону о защите потребителей, продавец должен:

не скрывать известных дефектов,

сообщить, если нет cédula de habitabilidad,

указать, если есть проблемы с конструкцией, плесенью, коммуникациями и т. д.

Если этого не сделать, покупатель может потом расторгнуть сделку или требовать компенсацию.
Поэтому даже если дом нормальный, агенты предпочитают перестраховаться и написать “a reformar” — пусть лучше звучит “хуже”, чем потом спор в суде.

🚫 4. Выселения из таких домов действительно редки

Да — и вы точно поняли причину.
В Каталонии действует очень строгий жилищный и социальный кодекс, по которому:

если человек живёт в единственном жилье,

и оно признано непригодным к проживанию,
→ то муниципалитет обязан предложить альтернативу, если инициирует выселение.

Но у муниципалитетов почти нет доступного жилья, поэтому на практике:

власти закрывают глаза,

технически “не вводят санкции”,

а жильцы продолжают жить в статусе “временного” проживания.

Это формально незаконно, но фактически согласованная «серая зона»: государство не выселяет, владелец не обновляет, жильцы живут.

🧩 5. Парадокс: “a reformar” = способ остаться в правовом поле

Во многих случаях этот ярлык — способ легализовать несовершенство.
Дом вроде «плохой», но зато признан существующим, включён в кадастр, обложен налогом и может быть продан.
А “плохой, но существующий” объект лучше, чем “незаконно занятый” или “неучтённый”.

📜 Итого

Вы совершенно верно подметили:

“A reformar” часто означает юридическую формулу, а не реальную разруху;

Внутри таких домов действительно живут — закон этого не запрещает, пока нет угрозы безопасности;

Продавцы обязаны указывать дефекты — отсюда частое “a reformar” в объявлениях;

Выселять из них невыгодно и сложно, потому что альтернатива дороже.

Хотите, я покажу, какие категории формальной пригодности жилья существуют в Каталонии (например, отличие между cédula de habitabilidad vigente, caducada и sin cédula) — это поможет точно понимать, почему объект «живой», но “a reformar”?
........................

[belkafoto.livejournal.com]

Просматривая объявления о продаже квартир и домов в Каталонии, я заметил, что в большом количестве домов, отмеченных как "a reformar", судя по фото, протекает какая-то невидимая миру жизнь.
Стоит относительно дорогая мебель, похоже, что есть вода и электричество.
Если есть гараж, возможно, что там хранят авто.
Это заставляет предположить следующее.
Жильцы или владельцы недвижимости там проживают, хотя легально их "vivienda", жилье нуждается в каком-то ремонте.
И при продаже они обязаны указывать на необходимость "реформы", закон обязывает не скрывать дефекты жилья?
Но выселяют из жилья, нуждающегося в ремонте, крайне неохотно? Ведь власти обязаны предоставить альтернативу?

[belkafoto.livejournal.com]

это действительно ключ к пониманию каталонского жилищного парадокса.
Вот как устроена иерархия пригодности жилья (habitabilidad) в Каталонии — формально, юридически и на практике.

🧾 1. Что такое cédula de habitabilidad

Это официальный документ, подтверждающий, что помещение соответствует минимальным требованиям для проживания:

достаточная площадь,

естественное освещение и вентиляция,

наличие воды, электричества и канализации,

безопасность конструкций и коммуникаций.

Без cédula нельзя:

подключить коммунальные услуги (контракты с поставщиками воды, газа, света);

официально сдавать жильё в аренду;

продать объект как «жильё» (vivienda), только как “локаль”, “almacén” или “solar”;

прописаться по этому адресу (empadronamiento иногда всё же возможен, но не всегда).

🟩 2. Категории по статусу
① Cédula vigente (действующая)

Это идеальный случай.
Документ выдан и ещё не истёк срок действия.

Срок обычно 15 лет (в новых постройках — иногда 25).

Жильё может легально продаваться, сдаваться, подключаться к сервисам.

При продаже банк спокойно выдаёт ипотеку.

🔸 На сайтах недвижимости такие объекты почти никогда не помечаются как “a reformar”.

② Cédula caducada (просрочена)

Это самый частый случай в старом фонде.

Формально жильё утратило статус пригодного, но по сути продолжает использоваться.

Обновить cédula можно, если объект соответствует нормам — подаётся новая техническая декларация от архитектора (certificado de habitabilidad).

💡 На практике:
Многие хозяева этого не делают, потому что:

это стоит денег (архитектор + сборы ≈ 200–400 €);

дом продают “as is”, без вложений.

📋 Поэтому агент пишет: “a reformar”, чтобы прикрыть отсутствие актуальной cédula — даже если дом вполне пригоден.

③ Sin cédula (без сертификата вообще)

Это уже тяжёлая категория.
Причины:

дом старый и cédula никогда не оформлялась (часто до 1980-х);

перепланировки или пристройки сделаны без разрешения;

назначение земли — не жилое (rústico вместо urbano);

объект находится вне зоны урбанизации, например, в сельской местности.

📌 Последствия:

невозможно легально прописаться, подключить воду/электричество (или только по старым договорам);

ипотеку не дают;

при продаже — только «как есть», без гарантий.

⚙️ Именно такие дома часто видны на фото с мебелью и светом — жильцы живут по старым “соглашениям”, иногда десятилетиями.
Коммунальные контракты могут быть на старого владельца или оформлены “временно” (по лицевым счетам, открытым до реформ 2000-х).

🏚️ 3. Почему такие объекты не сносят

Муниципалитеты почти никогда не вмешиваются, пока:

нет угрозы обрушения или пожара,

жильцы не жалуются сами,

нет судебного спора между соседями.

Выселить за «sin cédula» власти не могут без альтернативного жилья, которого у них нет.
Поэтому фактически действует негласное правило:

“Живи, но не требуй ничего от государства.”

💶 4. Как это отражается на цене
Статус cédula Реальный рынок Типичное объявление Возможность ипотеки
Vigente Полная цена “en buen estado” Да
Caducada На 10–20% дешевле “a reformar” / “necesita actualización” Зависит от банка
Sin cédula На 30–70% дешевле “a reformar integralmente” / “no habitable” Нет

[belkafoto.livejournal.com]

5. Практическая логика

Всё сводится к простому принципу:

“Пока живёшь тихо — живи. Но продавать или узаконивать будешь по полным правилам.”

Именно это создаёт эффект, который вы описали:

дом явно обжит,

но юридически «непригоден»,

и продаётся с ярлыком “a reformar” просто потому, что бумага не в порядке.

[belkafoto.livejournal.com]

простое и точное описание того, как восстанавливают или получают cédula de habitabilidad в Каталонии в трёх основных ситуациях.

🟩 1. Если cédula vigente (действует, но близка к окончанию)

Кто подаёт: владелец жилья.
Что делает:

Проверяет срок действия (обычно 15 лет с даты выдачи).

Если срок подходит к концу — заказывает у архитектора новый certificado de habitabilidad (технический акт осмотра).

Архитектор подаёт документы в Agència de l’Habitatge de Catalunya через портал Tràmits gencat.
Стоимость: около 200–300 евро (включая технический осмотр и госпошлину).
Срок: примерно 2–4 недели.
Результат: выдаётся новая cédula со свежим сроком на 15 лет.

🟨 2. Если cédula caducada (просрочена)

Кто подаёт: тоже владелец.
Что нужно:

заказать визит архитектора;

архитектор проверяет минимальные параметры жилья — высоту потолков, площадь комнат, наличие окна, вентиляции, туалета, душа, кухни;

делает технический отчёт (certificado de habitabilidad);

вместе с отчётом подаётся заявление в агентство жилья Каталонии.
Стоимость: 250–400 евро (в зависимости от региона и сложности дома).
Срок: 3–5 недель.
Возможные трудности: если квартира не соответствует современным нормам (например, ванная без окна или слишком маленькая спальня), архитектор может отказать — тогда придётся делать лёгкий косметический ремонт и подавать повторно.

🟥 3. Если sin cédula (никогда не выдавалась)

Кто подаёт: владелец, но только если здание легально построено.
Если нет документов о строительстве, сперва нужно оформить declaración responsable — подтверждение законности постройки (или хотя бы, что она не подлежит сносу).
Что делает архитектор:

проверяет план и реальное состояние,

делает полное техническое обследование,

готовит план помещения (croquis),

оформляет certificado de habitabilidad de segunda ocupación (если дом старый).
Стоимость: обычно 350–600 евро.
Срок: 1–2 месяца.
Подводные камни:

если земля — rústica (сельхозназначение), и дом построен без лицензии, cédula не выдадут;

если есть судебное или административное решение о несоответствии постройки — отказ гарантирован;

иногда можно получить certificado provisional (временный), если идёт процесс легализации.

⚙️ Что даёт новая cédula

После получения документа:

можно легально подключать все коммунальные услуги на своё имя,

можно продать или оформить ипотеку,

можно официально прописаться (empadronamiento).

🧩 Итог

Восстановление cédula de habitabilidad — не бюрократический кошмар, а скорее проверка «минимальной нормальности» жилья.

Если жильё построено по закону, восстановить cédula — вопрос пары недель и нескольких сотен евро.

Если дом нелегален, в сельской зоне или со старыми самостроями — тогда это становится долгим и иногда безнадёжным процессом.

[belkafoto.livejournal.com]

вот основные параметры, которые архитектор проверяет при осмотре жилья в Каталонии, прежде чем подтвердить, что оно соответствует минимальным требованиям для получения cédula de habitabilidad.
Это простые, но очень конкретные нормы: именно на них чаще всего “спотыкаются” старые дома, особенно в сельской местности и центрах старых городков.

🏠 1. Минимальная площадь

Архитектор измеряет всё вручную.

Для квартиры или дома, предназначенного для постоянного проживания, минимальная полезная площадь — 36 м².

Для студии или однокомнатного жилья — 24 м².

Каждая спальня должна быть не меньше 6–8 м², в зависимости от количества спальных мест.

Помещение, где совмещены кухня и гостиная, должно иметь не менее 10 м².

Если площадь меньше, cédula не выдаётся, пока не будет сделано перепланирование.

🪟 2. Высота потолков

Минимальная высота — 2,50 м в жилых помещениях.

В ванных, коридорах и кладовках допускается 2,20 м.
В старых домах нередко 2,30–2,40 м по балкам, и это формально нарушение. Иногда архитектор может выдать заключение “пригодно” с оговоркой, если высота не мешает нормальному использованию, но это на его усмотрение.

🌤️ 3. Освещение и вентиляция

Каждая комната должна иметь окно наружу — не в шахту, не в коридор, а именно к улице или во внутренний двор.

Площадь окна должна быть не меньше 1/8 площади пола комнаты.

Вентиляция должна быть естественной (через окно или фрамугу).
Если окна выходят во внутренний колодец без притока воздуха — cédula не выдают, пока не установят систему принудительной вентиляции.

🚿 4. Санузел и кухня

Обязательно наличие туалета, умывальника, душа или ванны.

Все должны быть подключены к канализации или септику.

Кухня должна иметь раковину, точку подачи воды и электричество/газ.
Если сантехника старая, но рабочая, проблем нет — а вот при отсутствии вентиляции или вытяжки архитектор поставит “непригодно”.

⚡ 5. Электричество и вода

Не требуется идеальный ремонт, но:

должна быть электропроводка с заземлением, без оголённых проводов;

щиток должен иметь автоматический выключатель;

должна быть подача холодной воды в кухню и ванную.
Наличие горячей воды — желательно, но не обязательно.

Если подключение старое, но работает — архитектор просто делает отметку о необходимости обновления, но cédula может выдать.

🧱 6. Структурная безопасность

Архитектор визуально оценивает стены, потолки, перекрытия.
Трещины, следы влаги, обрушения штукатурки не являются автоматическим отказом, если нет признаков реальной угрозы обрушения.
Если же здание в аварийном состоянии, выдается отказ с рекомендацией технического обследования конструкции.

🌡️ 7. Энергоэффективность

С 2013 года вместе с cédula требуется сертификат энергоэффективности (certificado energético).
Он показывает, насколько дом экономно расходует энергию, от “A” до “G”.
Даже если класс “G”, cédula всё равно выдаётся — но без этого документа её не оформят.

⚙️ 8. Частые причины отказа

слишком низкие потолки;

спальни без окна наружу;

санузел или кухня без вентиляции;

отсутствие официального подключения к воде или электричеству;

пристройки, не указанные в кадастре.

📜 Итого

Архитектор не оценивает эстетику или комфорт — только базовую физическую возможность жить.
Поэтому дом может быть полуразвалившийся, с облупленной штукатуркой, но получить cédula,
а может быть красиво отремонтирован, но без окон или с незаконной перепланировкой — и тогда cédula не дадут.

[belkafoto.livejournal.com]

Вот как устроено различие между двумя основными типами cédula de habitabilidad в Каталонии — de primera ocupación и de segunda ocupación.
Это различие простое по форме, но фундаментальное по смыслу: оно определяет, по каким нормам оценивается жильё и какая степень строгости применяется при его осмотре.

🏗️ 1. Cédula de primera ocupación — для новых построек

Эта cédula выдаётся при вводе здания в эксплуатацию.
Её цель — подтвердить, что дом построен в точном соответствии с выданным разрешением на строительство (licencia de obras).

Когда требуется:

при строительстве нового дома или жилого комплекса;

при капитальной реконструкции с изменением структуры, фасада или объёма здания;

когда здание впервые получает статус “жилого”.

Что проверяется:

соответствие строительным нормам и проекту;

полное наличие всех коммуникаций — вода, электричество, канализация;

соответствие современным нормам энергоэффективности, безопасности и доступности (например, наличие лифта, пандусов, аварийных выходов, противопожарных мер).

Кто оформляет:
архитектор, ведущий строительство, готовит акт приёмки (certificado final de obra) и подаёт в Agència de l’Habitatge de Catalunya вместе с планами и декларацией застройщика.

Срок действия: 15 лет с даты выдачи.

Строгость: максимальная.
Любое отклонение от проекта — повод для отказа.
Без этой cédula здание просто не признают “жилым”.

🧱 2. Cédula de segunda ocupación — для существующего жилья

Это cédula для домов, в которых уже жили раньше, либо которые просто старые.
Выдаётся при перепродаже, наследовании, аренде, подключении новых коммунальных услуг.

Когда требуется:

при продаже квартиры или дома, построенного более 15 лет назад;

при возобновлении коммунальных контрактов;

при возобновлении аренды после долгого перерыва.

Что проверяется:
не проект, а фактическое состояние помещения.
Архитектор делает короткий технический осмотр — оценивает:

минимальные параметры (площадь, высота, свет, вентиляция, вода, электричество, санузел);

отсутствие угроз безопасности.

Кто оформляет:
независимый архитектор (не обязательно автор здания). Он составляет certificado de habitabilidad de segunda ocupación, который подаётся в агентство жилья.

Срок действия: тоже 15 лет.

Строгость: умеренная.
Главное — чтобы жить было физически возможно. Если дом старый, нормы применяются в их версии, действовавшей на момент постройки, а не современные.
То есть не требуют, скажем, лифта в трёхэтажном доме 1950-х годов.

🧩 3. Смысл различия

Primera ocupación — это вход в систему: дом появляется как новый элемент жилого фонда.

Segunda ocupación — это подтверждение жизнеспособности старого: дом продолжает считаться пригодным, даже если он не идеален.

⚙️ 4. На практике

Если вы покупаете старый дом, чаще всего речь именно о cédula de segunda ocupación.
Архитектор смотрит не на архитектурное совершенство, а на базовую функциональность.
Если объект соответствует хотя бы старым нормам — cédula выдают без особых проблем.
Если же дом перестроен без разрешений или используется не по назначению, тогда придётся оформлять всё заново — как primera ocupación, и это уже гораздо сложнее и дороже.

Именно поэтому так важно различать эти два типа:
в первом случае — жёсткое здание по проекту,
во втором — реальный дом, которому дают “вторую жизнь”.

[belkafoto.livejournal.com]

Историческая планировка и размер домов

В старых каталонских домах (особенно до 1950–1960-х) типичное количество habitación было 2–3, иногда 4.

Причины:

Ограничение площади. Старые дома в городах строились компактными, на узких улицах. Площадь квартиры редко превышала 60–80 м².

Теплоснабжение и освещение. Раньше отопление было печное или каминное, освещение — свечи или лампы. Чем меньше комнат, тем проще поддерживать тепло и свет.

Строительные материалы и стоимость. Кирпич, камень, деревянные перекрытия — дорого и сложно делать много отдельных комнат.

2️⃣ Семейная логика старых домов

Дети спали вместе. Однокомнатная спальня на троих детей, иногда и двоих поколений вместе.

Общие комнаты. Гостиная, кухня и иногда столовая выполняли одновременно функцию семейного пространства и спальни для взрослых.

Принцип “разлетаются”. Когда дети подрастали, они уходили к родственникам или съезжали, поэтому сразу делать много отдельных комнат не считалось нужным.

3️⃣ Сравнение с современными квартирами

Сейчас для семьи с 2–3 детьми обычная квартира — 3–4 спальни.

Раньше 5–6 комнат в городе было скорее исключением, обычно у зажиточных семей (дворянство, буржуазия) или в пригородах с большим участком.

4️⃣ Дополнительные факторы

Санитарные нормы. До середины XX века одна ванная на семью считалась нормой, не было необходимости “разделять” комнаты под каждый возраст.

Социальная логика. Детей воспитывали коллективно: спят вместе, общие занятия, экономия ресурсов.

Демография. Много детей — да, но их проживание организовывалось компактно. При переезде во взрослую жизнь дети съезжали в отдельное жильё, поэтому расширять количество комнат в старом доме считалось лишним.

5️⃣ Вывод

Количество комнат в старых каталонских домах формировалось не по количеству детей, а по логике использования пространства, экономии, отопления и социальной привычке жить вместе.

То есть принцип был такой:

“Дети вместе, взрослые — вместе, и когда подрастут — разлетятся”.

Именно поэтому старые квартиры 2–3 habs могли легко вмещать семьи из 4–5 человек, не создавая ощущения тесноты.

[belkafoto.livejournal.com]

Да, отличается, и разница может быть заметной, даже если квартира и дом находятся в одном районе. Причины кроются в способе расчёта IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) и других муниципальных налогов. Разберём по сути.

1️⃣ IBI (налог на недвижимость)

IBI рассчитывается от valor catastral, который включает:

площадь недвижимости;

вид использования (vivienda или suelo urbano);

строительные характеристики (материалы, этажность, балконы, гараж, терраса);

возраст здания.

Квартира (piso):

Общая площадь часто меньше, чем у отдельного дома;

Часть земли считается общей (если многоквартирный дом), поэтому индивидуальная доля земли невелика;

Valor catastral обычно ниже, значит IBI ниже.

Дом (chalet independiente):

На него записывается вся parcela — собственная земля и здание;

Площадь участка и наличие дополнительных построек (гараж, терраса, сад) увеличивают valor catastral;

Итого — IBI будет выше, иногда на 30–50 % и больше по сравнению с квартирой той же площади внутри дома.

2️⃣ Basura (налог на вывоз мусора)

Зависит от количества жильцов и площади, но чаще берут фиксированную ставку на дом, которая выше, чем для квартиры в многоэтажке.

Квартиры в доме с несколькими единицами платят меньше, потому что расходы делятся между жильцами.

3️⃣ Agua y luz / другие коммунальные услуги

Если дом отдельный — счета на весь объект; квартира — делятся внутри здания (иногда счётчики индивидуальные, иногда общие).

В фискальном смысле коммунальные расходы косвенно влияют на стоимость владения, но это не налог.

4️⃣ Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) при покупке

Базируется на реальной цене продажи, а не кадастровой.

Дома в том же районе часто дороже квартир за счёт участка, а значит налог выше.

5️⃣ Итог

Квартира в том же barrio — дешевле в налогообложении: меньше IBI, basura и формальная стоимость ниже.

Дом — дороже: вся земля на вас, больше площади и дополнительные строения увеличивают базу.

Разница может быть от 20–50 % только по IBI, плюс другие ежегодные расходы.

[belkafoto.livejournal.com]

Давайте рассмотрим наглядный пример, чтобы увидеть, как IBI различается для квартиры и дома в одном и том же районе. Все цифры условные, но реалистичные по пропорциям.

📍 Пример района Барселоны (центральный жилой квартал)
1️⃣ Типичная квартира (piso)

Площадь: 80 м²

Этаж: 3-й, в 5-этажном здании

Балконы: 1, 3 м²

Участок: общая доля 50 м² земли (часть общего двора)

Год постройки: 1965

Расчёт IBI:

Valor catastral (налоговая база): ~120 000 €

Ставка IBI (примерно 0,5 % для urban vivienda): ~600 €/год

2️⃣ Типичный дом (chalet independiente) на том же участке

Площадь дома: 120 м²

Участок: 300 м² (собственная земля, сад, гараж)

Балконы/террасы: 20 м²

Год постройки: 1965

Расчёт IBI:

Valor catastral: ~250 000 € (включая земельную долю и постройки)

Ставка IBI: 0,5 % → ~1 250 €/год

📊 Сравнение
Параметр Piso Chalet
Площадь дома 80 м² 120 м²
Участок 50 м² (доля) 300 м²
Балконы/террасы 3 м² 20 м²
Valor catastral 120 000 € 250 000 €
IBI (0,5 %) 600 €/год 1 250 €/год

[belkafoto.livejournal.com]

Разница есть, и она зависит не только от типа недвижимости (квартира или дом), но и от размера населённого пункта, кадастровой базы и муниципальной ставки. Разберём по сути.

1️⃣ В крупном городе (Барселона)
Квартира (piso) в среднем районе:

Площадь 80 м², один балкон, доля земли 50 м²

Valor catastral (налоговая база): около 120 000 €

Ставка IBI: ~0,5 % → IBI ≈ 600 €/год

Дом (chalet independiente) в том же районе:

Площадь 120 м², участок 300 м², террасы/сад

Valor catastral: 250 000 €

IBI ≈ 1 250 €/год

Особенности городских ставок:

Высокая кадастровая стоимость земли и зданий → налоги выше, даже для маленьких квартир.

Ставки IBI в крупных городах стабильные, часто 0,4–0,7 %, но общая налоговая база выше из-за дорогой земли.

2️⃣ В маленьком поселке (~5 000 жителей)
Квартира (piso):

Площадь 80 м², 1 балкон, доля земли

Valor catastral: 40 000–60 000 € (ниже из-за дешёвых земель и зданий)

Ставка IBI: 0,4–0,5 % → IBI ≈ 200–250 €/год

Дом (chalet independiente):

Площадь 120 м², участок 300 м²

Valor catastral: 80 000–120 000 €

IBI ≈ 400–600 €/год

Особенности маленьких поселков:

Земля и постройки дешевле → налоговая база ниже.

Ставки IBI чуть ниже или такие же, но абсолютные суммы сильно меньше.

Иногда есть льготы или сниженные коэффициенты для сельских домов.

3️⃣ Сравнение
Параметр Квартира (город) Дом (город) Квартира (поселок) Дом (поселок)
Valor catastral 120 000 € 250 000 € 50 000 € 100 000 €
IBI (0,5 %) 600 €/год 1 250 €/год 250 €/год 500–600 €/год

[volin.livejournal.com]

Интересно, а раскройте ещё пару вопросов.

Насколько сильно влияние внешнего (межстранового) притока денег в неджижимость?
То есть понятно, что купить нормальный дом в Барселоне вместо квартиры в Москве, Каракасе или Киеве — венчурное вложение, но ведь и цены недорогие.

Влияние близости побержья наверняка сильное, а есть ли дальние посёлки горные и сельские где стоимость 7-10 тысяч?

где стоимость 7-10 тысяч?

[belkafoto.livejournal.com]

где стоимость 7-10 тысяч?

Я сейчас прошариваю всю Каталонию. Но, должен сказать, что специально не просматриваю предложения по 7-10. тыс.
Дело в том, что Каталония сама по себе изрядно дорогая, если сравнивать с другими провинциями Испании.
Парковка или гараж могут продаваться по цене 15 тыс. (реалтьный пример).
В свое время я присматривался к "развалинам" за 11 тыс. (конкретный пример).
............
Что ожидать в случае обдумывания покупки за 10 тыс (цена, все-таки обычно начинается с 15 тыс. евро).
Если повезет, домик может быть подключен к воде и электричеству (это зависит от того, живут ли там люди).
И это подключение даже может быть легальным.
Для постоянного проживания, нужны разрешения (всякие разные).
Для реформы (перестройки) разрешение и планы от архитектора.
Остальное зависит от желания и возможности вложиться.
..............
Еще один дешевый вариант: мааленький домик с землей (отдают почти даром).
Ловушка там в том, что обычно это рассматривается как "сельскохозяйственные угодья", со всеми ограничениями для легального проживания.
..........
Если делать рассчет на не вполне легальное, то там могут быть разные вариации на тему.
Если есть вопросы - с удовольствием отвечу, если знаю.

RE: где стоимость 7-10 тысяч?

[volin.livejournal.com]

А насколько дорого легализовать автономные системы?
Скважина, септик, солнечные батареи сегодня не выглядит очень сложным.

По первому вопросу: нерезидент легально развалюху ещё и не сможет купить, видимо. И вопросов легализации пребывания и собственно тела будет больше.

нерезидент легально развалюху может купить

[belkafoto.livejournal.com]

Исходя из Вашего бюджета, следует делать очень осторожные шаги ("семь раз отмерь").
В любом случае, я так думаю, необходим предварительный приезд, чтобы все увидеть своими глазами.
Издалека многое может выглядеть привлекательным, но визит в конкретное место и общение со знающими людьми
может изменить многое в первоначальных расчетах.
Я тут подумал, в реале есть возможность скинуть стоимость ремонтопригодного жилья тысяч до 5 евро.
Но, конечно, это потребует личного осмотра и контакта (и торговли) с продавцом.
Это может сделать и реэлторская контора, но - за деньги.

"В Испании нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, включая граждан России (или любой другой страны, не входящей в ЕС).
Но — есть формальные и практические нюансы, которые важно понимать."
(Скину в комменты полный текст ИИ.)

Скважина, септик, солнечные батареи

[belkafoto.livejournal.com]

Я этим не занимался, но все это не выглядит сложным.
На мой взгляд, и труднее и несколько опаснее - это сделать первый шаг.
То есть, подготовить все документы и прочее - возможно, требует время, терпения и усилий, но - лиха беда.
Однако за этим должна стоять (почти) полная уверенность, что Вам это необходимо.
Именно здесь и именно сейчас. Без этой отчаянной решимости трудно переживать естественные проблемы.
И еще. Есть у меня подозрение, что располагая скромными (для Каталонии) средствами, придется некоторое время скользить на грани дозволенного и не рекомендуемого.
К примеру, если для приведения в порядок всех бумажных дел надо пробыть в стране пару месяцев, встает вопрос о самом дешевом жилье.
Что трудно и для туриста, и для местного жителя.
Кстати, припомнился вполнек легальный, но редко применяемый на практике вариант: аренда, с последующей покупкой.
Это означало бы изрядную рассрочку в платежах, что могло бы быть для Вас разумным решением.

RE: Скважина, септик, солнечные батареи

[volin.livejournal.com]

Спасибо, это больше из области, "может на пенсии", "стоит ли купить на дачу септик и солнечную батарею (скважина есть)" и "и чего никто в Испанию не едет (едут, конечно)".

Я тут узнавал у однокласников цены на недвижимость в Таджикистане, соспоставимы с российскими (которые повыше Каталонских). С учётом цен на билеты (в Испанию даже сейчас с перекладными дешевле) дача в Испании за 20 000 + 20 000 на бытовуху и автономность = более доступно, чем возле Душанбе, в Крыму и даже под обстрелами в Мариуполе или Одессе.

Re: Скважина, септик, солнечные батареи

[belkafoto.livejournal.com]

По Каталонии ситуация такова: в провинции Лерида - жилье самое дешевое. Но, от моря это далековато. Тут должны быть другие радости.
В провинции Таррагона заметно дороже и выбор доступного жилья из серии "въехал и расставил мебель" намного меньше.
Землю для обработки отдают почти даром (по испанским меркам). Но, народишко берет неохотно, потому как много хлопот.
Я слышал, что жилье еще дешевле в Валенсии. Ну и в Андалусии.
Но, опять же, нужно какое-то знание языка, интерес или равнодушие к традициям...

В Испании нет ограничений на покупку недвижимости ино

[belkafoto.livejournal.com]

Да, может.
В Испании нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, включая граждан России (или любой другой страны, не входящей в ЕС).
Но — есть формальные и практические нюансы, которые важно понимать.

🔹 1. Право собственности

Любое физическое или юридическое лицо, независимо от гражданства и страны проживания, может купить в Испании недвижимость — квартиру, дом, землю, коммерческое помещение и т. д.

Собственность оформляется через нотариуса и регистрируется в Registro de la Propiedad (Реестр собственности).

Право собственности иностранца равно праву гражданина Испании — без ограничений по использованию, продаже или наследованию.

🔹 2. Идентификационный номер (NIE)

Обязателен для сделки: Número de Identificación de Extranjero (NIE).

Его выдают в полиции Испании или консульстве Испании за рубежом.

Без NIE нельзя ни подписать нотариальный акт, ни заплатить налоги.

Получение NIE — формальность, но иногда занимает несколько недель.

🔹 3. Счёт в испанском банке

Для оплаты, налогов, коммунальных и ипотечных платежей нужен счёт в банке Испании.

Иностранцы открывают счёт как “cuenta para no residentes”.

Банк потребует паспорт, NIE и подтверждение источника средств (по правилам AML).

🔹 4. Проверка объекта

Перед покупкой обязательно:

запросить nota simple (выписку из Реестра собственности) — подтверждает, кто владелец, есть ли долги, аресты, ипотеки;

убедиться, что объект имеет cédula de habitabilidad и licencia de primera/segunda ocupación, если речь о жилье;

если это земля — проверить категорию участка (urbana, rústica и т. д.) и разрешённые виды использования.

🔹 5. Налоги при покупке

Для нерезидентов они те же, что и для испанцев:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) — 6–10 % (в зависимости от автономии) для вторички.

IVA + AJD — около 10 % + 1 % для новостроек.

Плюс нотариальные и регистрационные расходы (около 1 %).

🔹 6. После покупки

Ежегодно платится IBI (налог на недвижимость).

Нерезиденты платят также налог на потенциальный доход от владения жильём (impuesto imputado), даже если не сдают недвижимость.

Если жильё сдаётся — нужно декларировать доход в Испании и платить 19 % (ЕС/ЕЭЗ) или 24 % (прочие страны, включая РФ).

🔹 7. Политические и санкционные нюансы

Формально ограничений на покупку гражданами России нет, кроме случаев, когда лицо находится под санкциями ЕС (тогда банк и нотариус могут отказать).

Сложность — банковский контроль происхождения средств: испанские банки часто требуют дополнительные документы при переводах из стран вне ЕС.

Оплата должна идти официально, с документами, подтверждающими законность источников средств.

🔹 8. Резиденство и “золотая виза”

Покупка сама по себе не даёт права на проживание.

Но при вложении от 500 000 € и более можно оформить residencia por inversión — «золотую визу» (tarjeta de residencia por inversión).

Она даёт право жить и передвигаться по Шенгену.

Если хотите, я могу расписать конкретный порядок шагов — от получения NIE до регистрации в Реестре, с пояснением, какие бумаги нужны и где их получают (особенно для нерезидента вне ЕС). Сделать?

скважина, септик и солнечная электростанция

[belkafoto.livejournal.com]

сделал подробный, практичный расчёт «с колёс» по установке трёх важных инженерных узлов на купленном участке в Каталонии: скважина (бурение + сварка системы воды), септик (fosa/система очистки) и солнечная электростанция (панели ± батарея). Всё — в евро, с реальными диапазонами и пояснениями, что входит в цену и какие скрытые расходы ожидать. Я не запрашиваю у вас доп. данных и дал диапазоны, потому что реальная стоимость очень зависит от параметров участка; если дадите параметры (площадь дома, потребление эл-ва в кВт·ч/мес, предполагаемое число жильцов, ориентировочная глубина грунтовых вод и т.д.), я оперативно пересчитаю точнее.

Re: скважина, септик и солнечная электростанция

[belkafoto.livejournal.com]

Ниже — три сценария: Бюджетный / Типовой / Полный (премиум). В каждом — разбиение по позициям, примечания и итоговая сумма (нижняя—верхняя граница).

Общие замечания и допущения

Все цены — ориентировочные, реалистичные для Каталонии, в евро, состояние рынка — приблизительно 2025 год.

На услуги и материалы обычно начисляется IVA (налог на добавленную стоимость). Для строительных/монтажных работ часто применяется 21% IVA, но для некоторых работ/материалов возможны другие ставки или льготы — уточняйте с подрядчиком. В расчётах я привёл суммы включая примерно средний уровень НДС там, где он существенно влияет.

Разброс цен велик: бурение зависит от глубины и породы, септик — от объёма и типа очистки, солнечная система — от мощности и батареи.

Я включил в расчёт типичные дополнительные расходы: транспорт, подключение насосов, электрощита, проект/сертификат и оформление некоторых разрешений. Там, где требуются официальные разрешения (pozos/sondeos, vertido/dispersion de aguas), я отметил это как отдельную строку.

Re: скважина, септик и солнечная электростанция

[belkafoto.livejournal.com]

СЦЕНАРИЙ A — «БЮДЖЕТНЫЙ» (малые расходы, минимальная надёжность, подходит для временного или сезонного жилья)

Подходит если: небольшая дача/хозяин ограничен по бюджету, готов мириться с базовой надёжностью.

Скважина (бурение + насос)

Бурение 30–60 м (песчаный/мягкий грунт), бурение + обсадная труба + фильтр + первичное промывание: €2 000–4 000.

Погружной насос бытовой (0.75–1.5 kW) + автоматика (реле давления, бак) + монтаж: €600–1 200.

Электроподвод/щиток и прокладка труб: €300–600.

Работы по подключению и тестам, документ/акт работ: €150–300.

Итого по скважине: ≈ €3 050–6 100.

Септик (простая фossa + фильтрация)

Бетонная/полиэтиленовая ёмкость (fosa séptica) 3–6 m³ + земляные работы + фильтра/pozo percolación: €2 000–4 500.

Подключение сантехники и испытание: €300–600.

Разрешение/технический отчёт (если требуется): €200–600.

Итого септик: ≈ €2 500–5 700.

Солнечные панели (без батареи) — базовый автоном / гибрид

Система 2–3 kW (панели + инвертер, крепления, кабели) — бытовая установка для минимального автономного или частичного питания дома: €3 000–6 000.

Монтаж, подключение к щитку, электрические испытания: включено в цену выше в среднем.

Разрешение / проект для подключения в автономном режиме — обычно недорого: €100–300.

Итого солнечная: ≈ €3 000–6 300.

Итого бюджетного сценария (всё вместе): ≈ €8 550 — €18 100.

Re: скважина, септик и солнечная электростанция

[belkafoto.livejournal.com]

СЦЕНАРИЙ B — ТИПОВЫЙ (рекомендуемый для постоянного проживания небольшого дома)

Подходит если: дом постоянный/планируется жить круглый год, нужна надёжная вода, нормальная очистка стоков и экономичная электроэнергия; без больших lux-опций.

Скважина

Бурение 60–100 м, обсадка, фильтр: €4 000–7 000 (глубже/жёсткий грунт — дороже).

Погружной насос 1.5–2.2 kW, автоматика, гидроаккумулятор: €900–1 800.

Электропроводка, силовой щит, заземление: €600–1 200.

Геологический/гидрогеологический отчёт и разрешение (если требуется муницип.) : €300–1 000.

Итого скважина: ≈ €5 800–11 000.

Септик / мини-станция очистки (пригодная для постоянного проживания)

Septic + leach field (fosa + campo de absorción) для семьи 3–5 чел: €3 500–7 000 (зависит от грунта и необходимости биологической установки).

Альтернатива — компактная био-станция (micro estación depuradora): €6 000–12 000 (передовые, меньше места, лучше очистка).

Проект и разрешения на vertido: €300–1 000.

Итого септик: ≈ €4 000–8 500 (если простая) или €7 000–13 000 (если биостанда).

Солнечная электростанция (с возможностью частичной автономии)

Система 4–6 kW (панели + качественный инвертер, монтаж): €6 000–12 000.

Батарея литий-ионная 5 kWh (для ночного резерва) + BMS + монтаж: €3 000–6 000.

Полный комплект (6 kW + 5 kWh батареи): €9 000–18 000.

Подключение, проект, разрешение в сети у поставщика — €300–1 000.

Итого солнечная: ≈ €6 300–19 000 (в зависимости от батареи и мощности).

Итого типового сценария (комбинированно, с простой биологией септика):

Нижняя граница: ≈ €16 100 (скважина €5.8k + септик €4k + солнечная €6.3k)

Верхняя граница: ≈ €38 500 (скважина €11k + септик €13k + солнечная €14.5k сред.)

[belkafoto.livejournal.com]

СЦЕНАРИЙ C — ПРЕМИУМ / ПОЛНАЯ АВТОНОМИЯ (высокая надёжность, большие батареи, очистка 2-й ступени)

Подходит если: вы хотите полную автономию, резерв, фильтрацию воды питьевого качества, большой объём батарей и долговечность.

Скважина глубокая 100–200 м + система очистки воды

Бурение 100–200 м (твёрдый/каменистый слой) + налог/разрешение + гидрогеология: €8 000–18 000.

Профессиональный насос 2–4 kW, автоматика, фильтрация питьевой (обратный осмос/угольный фильтр/УФ): €2 000–6 000.

Электропривод + резерв (генератор) = опция: €1 500–5 000.

Итого скважина премиум: ≈ €11 500–29 000.

Высококлассный очистной комплекс (estación depuradora)

Биологическая станция + насосы + утилизация: €12 000–25 000 (для больших домов/гостевого комплекса).

Проект, лабораторный контроль, разрешения: €1 000–3 000.

Итого септик премиум: ≈ €13 000–28 000.

Солнечная система с большой батареей и резервом

Система 8–12 kW + инвертеры сетевого/гибридного типа: €12 000–25 000.

Батареи 10–20 kWh (литий) + монтаж: €6 000–25 000 (в зависимости от емкости и бренда).

Генератор для резерва, автоматический ввод: €3 000–7 000.

Проект/сертификация/подключение: €800–2 000.

Итого солнечная премиум: ≈ €21 800–59 000.

Итого премиум-сценария: ≈ €46 300 — €116 000.

[belkafoto.livejournal.com]

Дополнительные расходы и эксплуатация (ежегодно)

Обслуживание насосов/скважины: €100–400/год.

Откачка септика (если fosa): €100–300 раз в 1–3 года (в зависимости от объёма/использования).

Сервис батарей/инвертера: гарантийные осмотры €50–200/год; замена батареи через 8–15 лет (литий дольше).

Электричество (если частично на сетке) и налог на нерезидентов (imputed income) — отдельно.

Временные рамки (ориентир)

Скважина: 1–3 дня бурения + 1–2 недели на согласования/тесты (в сложных случаях — до 1–2 мес. с разрешениями).

Септик: 1–7 дней монтаж (простая fosa) + до 2–6 недель при оформлении проекта/разрешений; станции — дольше.

Солнечная система: 2–7 дней монтаж (малые системы), до 2–4 недель с проектом/подключением и документацией.
Общее время комплекта операций (если всё подряд): от 2 недель (быстро) до 2–3 месяцев с учётом бюрократии.

Что рекомендую сделать на практике (пошагово)

Замер потребностей — сколько людей, среднее потребление воды и электроэнергии, нужен ли горячий водонагреватель и отопление от электричества.

Гидрогеологическая разведка — недорогой тестовый отчёт/справка до бурения (экономит деньги).

Запросы у муниципалитета — правила по sondeos, vertidos, минимальные расстояния и запреты на rústica/urbano.

Сравнить 2–3 подрядчика (бурильщики, компании по септикам и solar installers). Просить смету «под ключ» с IVA и гарантиями.

Учитывать будущее расширение — например, закладывать кабели/щит под батарею, даже если ставите её позже.

Документы — сохранять акты, протоколы испытаний воды, сертификаты систем очистки и инвертеров; они нужны при продаже и для гарантий.

Короткая формула для быстрой оценки (ваше правило «большой палец»)

Минимум (малый проект, сезонный): ≈ €9k–18k

Нормально (постоянное проживание, надежно): ≈ €16k–39k

Полный автоном (премиум): ≈ €46k–116k

[belkafoto.livejournal.com]

Разберём по порядку — сначала нотариус и его тарифы, потом — вопрос справедливости двойного налогообложения (и почему так устроено в капиталистической модели собственности).

🔹 1. Сколько платят нотариусу в Каталонии

Да, сумма зависит от цены сделки, но не линейно — действует фиксированная тарифная шкала, установленная на уровне государства (Real Decreto 1426/1989 и последующие обновления).

Вот как это работает на практике:

Нотариальные тарифы пропорциональны “цене акта”, то есть стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Плата включает основной гонорар (arancel notarial) + дополнительные сборы (копии, НДС 21 %, пересылки и др.).

Примеры по Каталонии (реалистичные цифры):
Стоимость объекта Нотариальные расходы (примерно)
до 50 000 € ~450–550 €
100 000 € ~600–700 €
200 000 € ~800–900 €
400 000 € ~1000–1200 €
800 000 € и выше ~1300–1500 €, иногда чуть больше

[belkafoto.livejournal.com]

2. Кто платит нотариусу

Формально:

покупатель оплачивает основной нотариальный акт купли-продажи (escritura de compraventa);

продавец оплачивает свои документы (например, “certificado energético”, “nota simple”, “plusvalía municipal” и т. д.);

если сделка ипотечная — банк платит нотариусу за ипотечный акт (escritura de hipoteca).

На практике часто стороны договариваются — кто какую часть берёт на себя.

🔹 3. Почему платят оба — и продавец, и покупатель

Ты очень точно подметил противоречие капиталистического подхода: государство берёт налоги с обеих сторон, хотя деньги по сути просто переходят из одной руки в другую.
Разберём, почему система именно так устроена.

💰 Продавец

Платит потому, что получает прибыль (доход):

Если он продаёт дороже, чем покупал, — возникает налог на прирост капитала (IRPF sobre la ganancia patrimonial).

Он также платит налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal), даже если дом старый.
Этот налог идёт в муниципалитет, а не в центральное государство.

👉 То есть, логика: раз получил выгоду — поделись с обществом.

💸 Покупатель

Платит потому, что создаёт новый объект юридических прав:

Покупая, он оформляет передачу права собственности, и это государство считает “юридическим действием, подлежащим налогообложению”.

Взимается налог на передачу собственности (ITP) для вторички или IVA + AJD для новостроек.

Эти налоги якобы компенсируют затраты государства на регистрацию и контроль за сделками.

👉 То есть, логика: раз приобрёл собственность, заплати за признание и защиту твоего права на неё.

⚖️ Философская суть

Ты прав — в чисто моральном смысле это выглядит несправедливо:

Продавец получает деньги, покупатель их теряет, но оба должны платить государству.

Это — отражение сути капиталистического понятия собственности:
право владеть, передавать и защищать имущество — это не естественное состояние, а услуга государства, за которую нужно платить.

То есть, не столько налог на имущество, сколько налог за признание законности права собственности.
Государство выступает посредником, гарантом и страховщиком этой сделки — и берёт за это комиссию.

💬 Или проще:

Ты платишь государству не за то, что приобрёл дом,
а за то, что оно признаёт, что этот дом теперь твой
— и обязуется защищать тебя от всех, кто скажет иначе.

[belkafoto.livejournal.com]

и для Испании, и вообще для всего «капиталистического» мира — вопрос о противоречии между “правом собственности” и “социальной функцией жилья”.
Разберём по шагам, почему в Испании всё выглядит так странно с точки зрения владельца.

🔹 1. Что такое “derecho a la propiedad” и “función social de la vivienda”

Да, Конституция Испании (статья 33) прямо закрепляет право на частную собственность.
Но в той же статье добавлено:

«La función social de estos derechos delimitará su contenido» —
Социальная функция этих прав определяет их содержание.

Это ключевая оговорка: собственность не абсолютна. Государство может ограничивать пользование, если считает, что это “в интересах общества”.
И жильё — особая категория, на которую распространяется социальная функция (ст. 47 Конституции):

«Все испанцы имеют право на достойное жильё. Власти будут препятствовать спекуляции недвижимостью.»

🔹 2. Откуда взялись “окупас”

Движение okupa (от ocupar — занимать) выросло из двух корней:

анархистско-социальный протест 1980–90-х — против пустующих зданий в городах;

и социальный кризис после 2008 года, когда семьи теряли жильё из-за ипотек и долгов.

Сегодня «окупа» — это не единая группа, а широкий спектр:

идеологические оккупанты — захватывают здания как форму протеста;

социальные okupas — просто бездомные или бедные семьи;

криминальные okupas — люди, которые специально захватывают дома, чтобы требовать «компенсацию за выселение» или сдать жильё в аренду.

🔹 3. Почему государство «ничего не делает»

Формально — делает, но чрезвычайно медленно.
Закон различает:

usurpación (захват чужой частной собственности, ст. 245 УК) — уголовное дело, но требует доказательств насилия или взлома;

allanamiento de morada (вторжение в “жилище”) — тяжкое преступление, но применяется только если владелец реально живёт в этом доме.

То есть если okupas заселились в пустое или сезонное жильё, полиция не может просто выкинуть их.
Нужно решение суда, а суд может идти месяцы или даже годы.
Всё это время владелец не имеет доступа, не может продать, и даже платит налоги и коммуналку.

🔹 4. Почему государство не платит компенсацию

Потому что юридически оно говорит:

“Мы не экспроприировали, не изъяли имущество. Нарушение совершили третьи лица — и это вопрос гражданского/уголовного судопроизводства.”

То есть государство снимает с себя ответственность за последствия своего бездействия, хотя логика, которую ты обозначил, абсолютно рациональна: если власть не может обеспечить защиту собственности, она должна компенсировать ущерб.
Но в правовой практике Испании такого механизма нет (исключение — если будет доказано небрежение или злоупотребление со стороны полиции или суда, что почти невозможно).

🔹 5. Почему всё это терпят

Испания боится массового социального конфликта: выселения выглядят плохо на фоне кризиса жилья.

Муниципалитеты часто не имеют резервного фонда социального жилья, поэтому “закрывают глаза”, чтобы люди хотя бы где-то жили.

Политические партии (особенно левый блок) не хотят выглядеть “на стороне банков и инвестфондов”.

🔹 6. Итог

Ты прав: государство де-факто не выполняет свою клятву защищать частную собственность.
Но оно оправдывает это ссылкой на “социальную функцию жилья”, тем самым легализуя двусмысленность:

"Да, собственность неприкосновенна — но не настолько, чтобы бездомные спали на улице."

[belkafoto.livejournal.com]

Отличная мысленная задача — полезно разделать потенциальный спрос по ценовым порогам. Ниже — два простых сценария (консервативный и расширенный) с чёткими допущениями и числами — чтобы вы видели, как легко меняется картинка от предпосылок. Все расчёты — детерминированные, арифметику привожу «по цифре».

Входные допущения (чётко)

Население Испании = 50 000 000 (ваше число).

Делаем оценку по возможности и готовности купить жильё по указанной цене (не только «может теоретически заплатить», но и «готов купить/заинтересован»).

Два сценария покупательной базы:

Консервативный пул = только не владеющие жильём люди, которые реально ищут жильё. Предполагаю 75% собственников ⇒ 25% не-собственников от всего населения → 10 000 000 человек (0.25 × 50M = 12.5M; округляю вниз до 10M для осторожности и потому что часть из 12.5M — дети/нереальные покупатели).

Расширенный пул = все взрослые потенциально заинтересованные (включая тех, кто может купить вторую недвижимость, инвесторов и пр.). Принимаю это как 40 000 000 человек (примерно 80% населения).

Процент «готовых/способных» купить по каждой цене — оценочные величины, отражающие сочетание покупательной способности, кредитного доступа, налогов/расходов на сделку и готовности инвестировать. Это субъективные, но реалистичные эмпирические допущения — ниже поясню мотивацию каждой ставки.

Таблица результатов (числа — точные умножения)
Цена дома % от консерват. пула (10 000 000) Число (консерватив.) % от расшир. пула (40 000 000) Число (расширенный)
1 € 90% 9 000 000 80% 32 000 000
10 000 € 50% 5 000 000 40% 16 000 000
50 000 € 20% 2 000 000 25% 10 000 000
100 000 € 10% 1 000 000 15% 6 000 000
200 000 € 3% 300 000 8% 3 200 000
300 000 € 1% 100 000 4% 1 600 000
500 000 € 0.2% 20 000 1% 400 000
1 000 000 € 0.05% 5 000 0.2% 80 000

[belkafoto.livejournal.com]

(все числа — точны: например, 10 000 000 × 0.20 = 2 000 000; 40 000 000 × 0.08 = 3 200 000 и т.д.)

Почему такие проценты — коротко о логике

1 € — минимальный барьер по цене; основная «операционная» преграда — нотариальные и налоговые расходы, состояние жилья и юридические риски. Поэтому очень много желающих — но фактические сделки потребуют дополнительных затрат.

10k–50k — всё ещё доступно значительному числу: требует небольших накоплений/микроипотеки, многие rural/finca-варианты попадают сюда.

100k — порог, где нужна солидная сберегательная подушка или кредит; многие молодые/низкооплачиваемые группы выпадают.

200k–300k — средняя «хорошая» квартира в провинции / приличный дом в небольшом городе; доступно меньшей доле.

500k+ — премиум/виллы и т. п.; спрос очень узкий, т.е. малый процент населения с накоплениями или инвестиционными мотивами.

1M — узкая элита и инвесторы; процент минимален.

Также учтены текущие транзакционные барьеры: налог на передачу (~10% для вторички), нотариальные/регистрационные расходы (~1%+), требование подтверждения дохода при ипотеке, и то, что значительная часть людей уже имеет жильё и не ищет.

Ограничения и замечания (важно)

Это не «реальные покупатели на рынке сегодня», а потенциальные — т. е. теоретически готовые/способные по цене. Реальный спрос будет меньше из-за локализации, доступности объектов, качества жилья и бюрократии.

Цифры очень чувствительны к предпосылкам: если вы возьмёте ownership rate 70% или 80%, или другими словами уменьшите/увеличите «пул», числа сдвинутся пропорционально.

Важны и другие факторы: банковские правила кредитования, безработица, региональные различия (Барселона ≠ провинциальная Террагона), сезонность, туризм/инвестиции.

Для «дома за 1 €» реальный фильтр — юридические обязательства по восстановлению и наличие коммунальных подключений; многие «покупатели» 1 € отсеются, когда увидят реальную стоимость работ.

Если считать дом «на семью», а не на человека, то числа делятся на типичный размер домохозяйства (2–2.5 чел.) — тогда количество домохозяйств, готовых купить, будет меньше.

Если хотите, могу:

Перевести эти числа в количество домохозяйств (разделить на средний размер семьи, например 2.3).