Обмен ака обман
Nov. 2nd, 2025 05:13 pm![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
arbeka/робот раскрывает тему/
"Действительно, в Испании обмен (permuta inmobiliaria) почти не работает, хотя юридически это совершенно законная форма сделки.
Разберём, что мешает, по слоям — экономическим, психологическим, юридическим и культурным 👇
🏦 1. Фискальная и бюрократическая ловушка
Даже если ты обмениваешь жильё без денег, государство всё равно рассматривает это как две продажи.
То есть:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) — налог на передачу собственности (6–10 %),
плюс, если одно жильё выросло в цене — налог на прирост капитала (plusvalía municipal),
плюс нотариальные сборы, регистрационные, gestoría и т. д.
👉 В итоге даже чистый обмен может стоить 5–15 % от стоимости жилья, что делает идею бессмысленной: дешевле продать и купить по отдельности.
А если ещё и банки участвуют (ипотека), то нужно переговорить две ипотечные линии, что почти невозможно без новых контрактов.
⚖️ 2. Юридическая инерция
Фигура permuta в испанском праве есть (Гражданский кодекс, ст. 1538),
но —
почти ни один нотариус или агент не имеет опыта с такими сделками;
банки не знают, как оформлять кредит под «обмен»;
кадастровые и налоговые органы требуют всё равно оценку и декларирование “денежного эквивалента” обмена.
То есть сама система затачивает под куплю-продажу, а не под взаимозачёт.
💰 3. Проблема ликвидности
После пузыря 2008 года рынок так и не восстановился до “жидкого” состояния —
продавцов больше, чем покупателей, особенно в провинции.
В такой ситуации:
сложно найти пару с похожими по стоимости и локации объектами;
обмен требует “совпадения” сразу по множеству параметров — цена, ипотека, метраж, инфраструктура, налоги.
Получается “совпадение по всем 7 пунктам”, что встречается редко.
🧠 4. Психологический фактор
Испанцы очень консервативны в имущественных сделках.
Для них дом — это не “актив”, а продолжение семьи.
В массовом сознании:
«продажа = сделка, обмен = подозрительная хитрость».
Добавь к этому общее недоверие к “нестандартным” операциям после волны мошенничеств в 2000-х — и получишь почти полное отсутствие готовности к экспериментам.
🧱 5. Рынок посредников не заинтересован
Агенты, агентства и нотариусы живут с процента от цены продажи.
Обмен без явной продажи = нет комиссии.
Поэтому никто не продвигает такие схемы:
в каталоге Idealista, Fotocasa или Habitaclia нет даже фильтра “permuta”.
🏚️ 6. Структура жилья
Испания — страна, где 75–80 % людей живут в собственности.
Но большинство квартир старые, разномасштабные, без лифтов, без гаражей.
То есть обмен “по равной стоимости” невозможен даже физически — всё слишком разнородно.
А современное жильё в новых районах слишком дорого, чтобы его кто-то менял, а не продавал.
💬 7. Культурно-экономическое наследие
В СССР обмен существовал как вынужденная альтернатива рынку.
В Испании рынок был всегда, и “нормальной” моделью стала купля-продажа с ипотекой.
Поэтому ментально и юридически обмен — это почти “советская экзотика”,
которая не вписывается в логику испанского права собственности.
🧩 8. Что могло бы помочь (в теории)
Если бы правительство или муниципалитеты:
сняли налоги на взаимные обмены первым жильём (principal vivienda),
создали публичный реестр обменных предложений,
или банки предложили “ипотеку-переход” (transferible mortgage),
— то рынок сразу бы ожил.
Но ни одна партия пока не трогает эту тему: проще собирать налоги со стандартных сделок.
🧭 Вывод
В Испании обмен не популярен не потому, что он неудобен — а потому, что система налогообложения и банков полностью его обесценила.
Он юридически возможен, но финансово бессмысленен, бюрократически сложен и культурно “чужой”.
Поэтому даже в 2025 году испанцы продолжают продавать с убытком,
вместо того чтобы менять жильё “по советскому принципу — ключ на ключ”.
"Действительно, в Испании обмен (permuta inmobiliaria) почти не работает, хотя юридически это совершенно законная форма сделки.
Разберём, что мешает, по слоям — экономическим, психологическим, юридическим и культурным 👇
🏦 1. Фискальная и бюрократическая ловушка
Даже если ты обмениваешь жильё без денег, государство всё равно рассматривает это как две продажи.
То есть:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) — налог на передачу собственности (6–10 %),
плюс, если одно жильё выросло в цене — налог на прирост капитала (plusvalía municipal),
плюс нотариальные сборы, регистрационные, gestoría и т. д.
👉 В итоге даже чистый обмен может стоить 5–15 % от стоимости жилья, что делает идею бессмысленной: дешевле продать и купить по отдельности.
А если ещё и банки участвуют (ипотека), то нужно переговорить две ипотечные линии, что почти невозможно без новых контрактов.
⚖️ 2. Юридическая инерция
Фигура permuta в испанском праве есть (Гражданский кодекс, ст. 1538),
но —
почти ни один нотариус или агент не имеет опыта с такими сделками;
банки не знают, как оформлять кредит под «обмен»;
кадастровые и налоговые органы требуют всё равно оценку и декларирование “денежного эквивалента” обмена.
То есть сама система затачивает под куплю-продажу, а не под взаимозачёт.
💰 3. Проблема ликвидности
После пузыря 2008 года рынок так и не восстановился до “жидкого” состояния —
продавцов больше, чем покупателей, особенно в провинции.
В такой ситуации:
сложно найти пару с похожими по стоимости и локации объектами;
обмен требует “совпадения” сразу по множеству параметров — цена, ипотека, метраж, инфраструктура, налоги.
Получается “совпадение по всем 7 пунктам”, что встречается редко.
🧠 4. Психологический фактор
Испанцы очень консервативны в имущественных сделках.
Для них дом — это не “актив”, а продолжение семьи.
В массовом сознании:
«продажа = сделка, обмен = подозрительная хитрость».
Добавь к этому общее недоверие к “нестандартным” операциям после волны мошенничеств в 2000-х — и получишь почти полное отсутствие готовности к экспериментам.
🧱 5. Рынок посредников не заинтересован
Агенты, агентства и нотариусы живут с процента от цены продажи.
Обмен без явной продажи = нет комиссии.
Поэтому никто не продвигает такие схемы:
в каталоге Idealista, Fotocasa или Habitaclia нет даже фильтра “permuta”.
🏚️ 6. Структура жилья
Испания — страна, где 75–80 % людей живут в собственности.
Но большинство квартир старые, разномасштабные, без лифтов, без гаражей.
То есть обмен “по равной стоимости” невозможен даже физически — всё слишком разнородно.
А современное жильё в новых районах слишком дорого, чтобы его кто-то менял, а не продавал.
💬 7. Культурно-экономическое наследие
В СССР обмен существовал как вынужденная альтернатива рынку.
В Испании рынок был всегда, и “нормальной” моделью стала купля-продажа с ипотекой.
Поэтому ментально и юридически обмен — это почти “советская экзотика”,
которая не вписывается в логику испанского права собственности.
🧩 8. Что могло бы помочь (в теории)
Если бы правительство или муниципалитеты:
сняли налоги на взаимные обмены первым жильём (principal vivienda),
создали публичный реестр обменных предложений,
или банки предложили “ипотеку-переход” (transferible mortgage),
— то рынок сразу бы ожил.
Но ни одна партия пока не трогает эту тему: проще собирать налоги со стандартных сделок.
🧭 Вывод
В Испании обмен не популярен не потому, что он неудобен — а потому, что система налогообложения и банков полностью его обесценила.
Он юридически возможен, но финансово бессмысленен, бюрократически сложен и культурно “чужой”.
Поэтому даже в 2025 году испанцы продолжают продавать с убытком,
вместо того чтобы менять жильё “по советскому принципу — ключ на ключ”.
